保利物業 增值服務空間大

保利物業是中國物業管理服務綜合商，一九年在港上市。業務營運方面，去年合約面積4.98億平方米，同比增38%；物業管理面積與在管面積比例處高位，待管項目規模可觀。一五年以來，保利物業具備優質外拓能力，上市後有更充足資金進行外拓和拼購，管理面積發展前景可觀。

去年公司實現營業收入、淨利潤增速分別為41%、49%；其中物管服務、非業主增值服務、社區增值服務收入增速分別為32%、39%、85%，佔比64.4%、16.2%、19.4%。增值服務持續發力，收入佔比持續提升，其中業主增值服務收入佔比提升4.7個百分點。一九年毛利率持續向好，綜合毛利率20.3%，同比提升0.2個百分點。年內淨利率8.4%，同比提升0.5個百分點。公司在傳統物管服務注重管控質量，增值服務空間大，未來盈利能力仍有提升空間。

集團管理的業務形態除社區居住物業，還包括城市地標性寫字樓、政府公共建設、城鎮景區、特色產業、院校、醫院等項目。得益於公司央企背景、且高品質的物業服務口碑，公司在公建類項目獲取優勢。截至一九年末，在管面積中公建類項目佔比達48.9%，同比提升13個百分點。

保利物業是一家規模領先、成長迅速、注重品質、具備央企背景的物管公司。受惠於母公司地產發展規模的領先，未來可給予充分的資源支持；除承接母公司項目，集團已實現全業態管理，積極外拓園區、學校、政府等公管項目。預測保利物業二○至二二年淨利潤分別為6.95、9.43、12.68億元，同比增42%、36%、35%，EPS分別為1.26、1.70、2.29元，當前股價對應PE為62、46、34倍，維持吸納看法。

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