兩成資金配置全球房託

美國房託協會建議，為準備退休，資產組合的百分之十至十三應該由房託所組成；富達的研究指出，在計入變化風險所引致的標準偏差之後，最合適的房託比例是百分之二十，沒有房託的資產組合中，投資回報率為百分之七點八，而有房託的資產組合中，投資回報率提高至百分之八點五。哈佛、史丹福、耶魯三大學府的投資策略中，百分之十七至二十五為實物資產（包括房地產和天然資源）。根據美國證券交易委員會披露，黑石集團截止至二〇二二年的一季度持倉報告顯示，房地產投資信託公司的資產住宅公司，成為黑石一季度第五大買入股票。買樓致富，未必是普通老百姓可以隨意作出的投資行為，但房託這門檻，卻是一般市民可以跨得過的。

根據《全球有租收》指出，房託來源於中世紀的英國，由於貴族參加十字軍東征，要長期離開自己的封邑，他們會將土地管理的權力“轉讓”信任的人代為管理，倘若戰勝回鄉，可收回“轉讓”土地，若不幸戰死沙場，信任的人可於其子女成年之時，“轉讓”土地給他們繼承。其後，信託法頒佈後，再加上金融工具的發展，二〇〇〇年左右人們都可以透過買賣證券的方式，參與大型收租物業的投資。這本書有三個重點：第一是你將了解房託的主要優勢，可考慮將房託作為投資組合的一部分；第二是掌握全球主要經濟體的房託情況，足不出戶，就可投資各地的優質物業；第三是投資房託的注意事項，尤其包括外滙風險。

首先，房託有七個主要優勢，包括有指定信託人監管資產，免去投資人需要自己借貸投資物業，以及處理與租務有關的所有煩瑣問題；收益分派較透明，香港規定每年須將不少於其經審計年度除稅後淨收入九成的金額作為股息，分派予投資者；債務水平有限制，香港規定房託負債水平最高不超過資產總值百分之四十五的上限；有特定投資和業務範圍，平衡了房託風險和回報，香港規定房託僅可投資於物業發展及相關活動（不得超過房地產信託基金資產總值的百分之十）和若干具備流通性的金融工具（包括上市證券、非上市債務證券、政府及其他公共證券，以及本地或海外地產基金）；物業置換有風險管理，由於房託有較大物業規模和相對分散的投資組合，減少置換風險；證券化入場門檻低，一手房託交易費在千元級別；交易方便，房託操作和普通股票一樣，交易成本亦差不多。綜上所述，難怪不少基金和投資者都會買入房託，豐富他們的投資組合。

其次，今時今日的房託已不只是住宅，還有商場、寫字樓、酒店、物流地產、醫院、學校、數據中心。事實上，加息周期，黑石二〇二二年的一季度持倉報告可以說是這本書的說明書，黑石增持的前五名股票中已有三家是房託：第一工業從事工業地產的所有權、管理、收購、銷售、開發和再開發，產品組合包括散裝倉庫、區域倉庫、輕工業物業等；資產住宅公司從事公寓租賃物業的收購、開發和管理；Vici地產擁有、收購和開發博彩、酒店和娛樂物業，運營房地產業務和高爾夫球場業務。

除此之外，這本書還介紹新加坡、日本、香港、澳洲、美國、英國、中國內地的房託，而最後一部分亦列出選擇優質房託的考慮因素，包括經濟土地政策、房託管理人能力和成本效益、槓桿運用、外滙風險等，方便讀者放眼全球，分散和管理投資風險。

鄧偉強