第一太平戴維斯：

豪宅估價跌逾一成 細價樓企硬

新冠肺炎疫情爆發逾年，本澳樓市整體走勢平穩，但估價已出現變化。第一太平戴維斯（澳門）有限公司董事總經理廖沛霖、澳門估價及專業顧問主管廖倩如表示，住宅物業成交以“比較法”作估價，即參考市場成交價作估價基礎。目前樓市情況下，八百萬元以下住宅估價變化不大，一千萬元或以上的住宅估價較疫前跌一成多。

本報記者 黃思僑 報道

估價住宅比較法

廖沛霖、廖倩如表示，基本上可進行交易的不動產均可估價。根據不同類型的不動產，有不同估價方法。如大多數居民關心的住宅市場，一般以“比較法”為估價方法，即參考同區、同類住宅的市場成交價作估算基礎；酒店等資產則以“收益法”為估價方法，以酒店本身的盈利能力作估算，加上酒店本身的設施等得出一定估值，如有酒店包含賭場則要參考更多數據。

如果是貨櫃碼頭、機場等設施，則以“成本法”作估價方法；地皮則會用“剩餘法”作估價，評估上蓋物業的發展空間及潛力，再扣除發展成本得出估值。以上方法估價員都會以現有記錄作估價參考，不會以先知方式預判將來發生的變化，因估算將來的變化屬推測，而非估價。

本澳大部分不動產成交都是住宅成交，估價參考同區物業市場的成交價為主，有時甚至會有專業的估價人員進入單位視察，檢查住宅單位現況，如裝修、保養情況以及是否有僭建等。即使單位有裝修，估價員不會把裝修費用全部計算在估價上。但單位如有甩漏、改動間隔則可能影響估價。僭建部分因不符合法例要求，存在政策風險，故不會反映在估價上。

受政策因素影響

至於住宅估價不足，有時因樓價升勢顯著，估價追不上樓價升幅，因今天成交的住宅以近月已成交的住宅單位為估價基礎，估價難即時反映市場現價。

疫下本澳整體樓市尚算平穩，廖倩如表示，目前看，八百萬元以下的中小型單位估價變化不大，因有首置政策支持，市場成交集中八百萬元以下的住宅。一千萬元或以上的住宅估價則跌一成多，因該類型住宅在政策因素影響下，承接力較弱；加上投資者減價放售，甚至有早年買入的境外投資者減價三成套現離場，令估價受一定影響。