樓市穩定需長遠之策

早前有傳媒報道，財政局公佈九月申報結算資產移轉印花稅的住宅單位成交有146宗，按月減近四成，為去年十二月以來低位；九月每平方米實用面積均價為81,015元，為一六年九月以來低位，按月回落近12.3%，按年則跌4.75%。另十月份上半月的申報結算資產移轉印花稅住宅單位統計數據，當中顯示，十月份上半月住宅成交52宗，其中，澳門半島45宗，較九月份下半月（77宗）減少25宗，減幅 32.4%；期內成交住宅實用面積每平方米平均樓價78,833元，較九月份下半月（78,147元）微升0.8%。地產業者表示，美國高息環境持續，本澳樓市的風險回報不吸引，料年內成交量價很大機會再下試低位。另外，房地產聯合商會會長表示，現時樓市成交量低迷，促請政府依市場供需調整政策。同時，銀行公會主席亦表示，隨着本澳經濟及環境變化，房屋政策較完善等，認為目前具條件“減辣”，若調整按揭成數及額外印花稅等，有助保障居民住房需求，促進房地產市場交易和健康發展。

一、樓市下跌的風險增加

對於上述有房地產團體和銀行公會代表促請政府依市場供需調整政策，筆者認為有道理，由於受到地緣政治不穩和高息環境持續，世界經濟增長放緩，本澳樓價一如鄰近的國家和地區持續向下，可從上述九月和十月份的數字可見一斑，故可以斷言，除非未來一至兩年國際或內地有重大的利好消息出現，否則，觀乎國內外及本澳內部的經濟環境，樓價跌勢看似已成，關鍵是斷崖式的下跌，還是有序地下跌。倘若是前者，將令本澳經濟遭受到嚴重的打擊，金融系統有機會崩潰，很多行業均會受到重大的影響，或令百業蕭條和居民失業率上升，本澳在上世紀九十年代時亦有試過類似的情況，後者將會對本澳經濟和金融系統的傷害減至最少。

特區政府現時推行五階梯的房屋政策，包括五種房屋類型，從最下層到最上層依次是社會房屋、經濟房屋、夾心房屋、長者公寓及私人房屋，可以說考慮到不同社會階層的人群安居需要和購買能力，各自有其作用和功能。倘若私人房屋價格出現大幅下跌，便可能會與特區政府銳意發展的夾心房屋價格接近，其結果將會導致將來落成的夾心房屋乏人問津，不利於現時特區政府五階梯房屋政策推行和落實。

二、政府減辣有助穩定樓市

特區政府有見及此，早前審時度勢地對本澳樓市“減辣”。列席立法會會議的經濟財政司司長引介相關法例時表示，為減少不動產市場的投機活動，優先照顧本澳居民的置業需求，自二○一○年起，制訂並實施一系列包括樓宇按揭及交易稅務在內的房地產需求管理措施。經綜合考慮目前本澳房地產市場及經濟形勢後，政府認為具備條件適度放寬房地產需求管理措施。《修改第二／二○一八號法律〈取得非首個居住用途不動產的印花稅〉》法案建議自二○二四年一月一日起，不再向取得第二個居住用途不動產的人士，徵收相當於樓價百分之五的取得印花稅，但仍保留向取得第三個或以上居住用途不動產的人士，徵收相當於樓價百分之十的取得印花稅。相關放寬本澳住宅物業需求管理措施的目的，為減輕取得第二個住宅物業人士的稅務負擔，以回應置業人士換樓及改善居住環境的訴求。

特區政府亦在早前宣佈決定暫緩夾心房屋的開展，據行政長官表示，過往考慮到輪候經濟房屋人數較多，一批青年人在計分上較難成功取得經屋單位，特區政府當時在聆聽社會要求照顧此階層青年的意見後，制定夾心房屋的規劃。他指出，政府最近推出5,000多個經屋單位供申請購買，但申請人數較少。根據評估，特區政府現階段按實事求是原則，決定暫緩明年偉龍夾心房屋（工程）的公開投標。但強調，特區政府會做好長遠的房屋規劃，已公佈的偉龍馬路地段建設夾屋的土地和規劃仍然存在，特區政府會觀察市場變化，如有需求可隨時啟動夾心房屋計劃。他又補充，特區政府並沒有叫停夾心房屋，《夾心房屋法律制度》已開展補充法規的草擬工作，將根據經濟房屋的申請個案再研究有關落實下一步工作安排。

筆者認為，上述這些措施均可有利本澳樓市的穩定，即使不幸樓市下跌，仍然是一個有序下跌的局面，達至保障居民住房需求，促進房地產市場交易和健康發展的目的。

三、穩定樓市長遠之策

長遠而言，特區政府要本澳樓市保持相對穩定，可考慮從清晰公共房屋和私人住宅兩個市場方面着手。現時，本屆特區政府推行五階梯的房屋政策，包括五種房屋類型，從下到上依次是社會房屋、經濟房屋、夾心房屋、長者公寓及私人房屋，可以說考慮到不同社會階層的人群安居需要和購買能力，各自有其作用和功能。同時，亦已為清晰公共房屋和私人住宅兩個市場提供條件，因為除了夾心房屋和長者公寓是為特定對象而設外，按照早年特區政府修訂經屋法，未來經屋只能以買入價售回房屋局，不可流入私人市場，故社會房屋和經濟房屋已屬於公共房屋市場，地產發展商日後興建的樓宇可以看作屬於私人房屋市場，接下來的是只欠特區政府在房屋政策清晰有關政策定位和相關配套措施。

如新加坡的房屋政策，由於新加坡工業發達，土地拍賣的收入並不是政府的主要收入來源，故新加坡政府基本上把住房作為公共責任，其施政理念就是政府將會持續確保足夠的房屋供應以滿足市場需求。新加坡政府的房屋政策是將房地產分為兩個市場，一個是政府的公共組屋，另一個是私人住宅市場。公共組屋這個市場帶有福利性質，買賣都是新加坡公民，因為政府以各種形式向公民提供大量的住房補貼，從而使組屋價格保持在一般人能夠承受的範圍內；另一個則是私宅市場，這個市場完全由市場定價，價格也高出很多。現時新加坡超過80%的公民居住在組屋中，僅有少於20%的人住在價格高昂的私人住宅。

建議特區政府可參考新加坡政府房屋政策的做法，由於澳門一向以來都是以博彩收入作為政府主要的收入來源，並不是依靠高地價政策。因此，澳門特區政府是有條件將澳門的房地產市場分為公共房屋市場和私人住宅市場，公共房屋市場主要的對象是本澳居民，房屋價格不受私人市場價格的波動影響，因而居民能夠買到相對較廉價的住房，價格相對穩定；國內外投資者、企業欲投資本澳的房地場，可透過私宅市場進行物業投資。此舉可有助長遠穩定本澳樓市，令本地居民可安居樂業之餘，其他行業亦可在穩定的社會和經濟環境下取得發展，有利本澳

“1+4”經濟適度多元發展策略的推行獲得成功。

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