變陣求存？根本在於舊區重建
拱北光合匯開業以來，周末車流再度堵滿情侶路。一關之隔的澳門北區，祐漢一帶的商舖卻門可羅雀。旅客消費集中於路氹城大型度假村，本地居民北上購物已成常態，社區中小企腹背受壓，“旺丁不旺財”的困局從旅遊區蔓延至整個社區。
特區政府近年推出消費抽獎、優惠券派發等刺激措施，雖能在短期拉動消費，比如澳門“全城消費大獎賞”活動首四周帶動當地消費約2.7億澳門元，首期消費補貼計劃總交易額達17.8億澳門元，但整體效果仍如揚湯止沸──水涼得比燒得快。截至二○二二年九月，特區政府投入超144億澳門元的多輪促消費計劃，雖幫助中小企業存續經營、穩定就業，卻無法從根本上盤活社區經濟，短期活動能製造話題，難以實現社區經濟的長效盤活。問題的根源不在於商家不夠努力，而在於整個社區商業的硬件載體已經嚴重老化，再多的軟性刺激也填不滿一個破舊舞台的空洞。
筆者認為，當前激活澳門社區經濟最值得推動的方向，是啟動系統性的舊區重建計劃。即便無法即刻全面鋪開，也應盡早向社會傳遞清晰信號：這件事不僅一定會做，且已啟動推進。
一關之隔 兩個世界
值得深思的是，一關之隔的珠海拱北，近年經歷了翻天覆地的變化。珠光國際大廈在疫情之前拆卸重建，歷時數年，最終以“光合匯”的嶄新面貌重新亮相。僅此一個項目，便讓整個拱北商圈重聚人流，周邊道路再現堵車盛況。一個成功的商業重建項目，足以激活整個片區。
反觀澳門，除博企旗下的大型綜合度假村外，社區商業設施多年來幾乎停滯不前。北區、祐漢、下環一帶的商場和街區，硬體老化、業權分散、規劃落後，既無法吸引旅客停留，也留不住本地居民消費。針對這類社區經濟偏弱偏冷的發展不平衡問題，澳門特區政府相關部門也推出了包括“北區社區美食”特色店計劃在內的多項舉措來促進本地消費。當鄰近城市的商業空間不斷迭代升級，澳門的社區商圈仍在固守舊有模式，競爭力自然每下愈況。
信心比黃金更重要
當前澳門經濟的核心問題是甚麼？不是沒有需求，不是沒有消費能力，而是缺乏信心。
居民看到社區商圈持續衰落，看到北上消費已成常態，看到自己的物業價值隨樓齡增長而不斷縮水，自然選擇捂緊錢包。企業主看到客流減少、成本上升，自然選擇收縮規模、保守經營。整個社區經濟陷入一種“預期自我實現”的惡性循環──大家覺得會變差，行為上先收縮，結果真的變差了。
要打破這種循環，靠短期消費刺激是不夠的。需要一個能夠改變居民預期的長期信號。舊區重建計劃，正是這樣一個信號。
試想：如果特區政府正式宣佈，將在未來數年內以北區祐漢新邨為首個試點，啟動系統性的舊區重建工作──即使第一批物業收購需要一年、兩年甚至更長時間才能完成，居民的心理預期已經開始轉變。持有舊樓的業主知道手中的資產將有被收購的可能，消費意願自然提升；周邊商家知道片區將來會迎來全新商業空間，經營策略自然從“撐下去”轉為“為未來佈局”；就連外地投資者也會重新審視澳門社區商業的價值。
心理預期的轉變，不需要等到推土機進場的那一天才發生。它在政策信號釋放的那一刻就已經啟動。
他山之石：過程雖難 效果值得
舊區重建從來不是新鮮課題。鄰近城市的眾多實踐經驗，共同印證了一個道理：過程雖充滿艱辛，但最終收穫的成效絕對值得付出。
香港市區重建局於二○○一年成立，專責統籌舊區重建工作。其中最具代表性的是觀塘裕民坊項目──市建局斥資超過三百億港元，佔地約五點三公頃，涉及逾一千六百個業權，影響約四千五百名居民，預計歷時十二年方能完成。項目從啟動到落成，期間經歷漫長的收購談判、居民安置、規劃修訂，過程絕非一帆風順。但正是這種“啃硬骨頭”的堅持，讓觀塘這個上世紀六十年代規劃、人口從六萬膨脹至六十萬的老區，逐步蛻變為全新的商住核心。
上海新天地則提供了另一種思路。開發商對佔地3萬平方米的石庫門舊里弄採取“外舊裡新”的改造策略，保留歷史建築外表的磚牆、屋瓦，內部按照現代都市人的生活方式全面現代化，將舊街區轉化為集國際水平餐飲、購物、演藝、文化、旅遊於一體的標誌性休閒文化娛樂中心。該項目分為南里和北里兩個部分，南里以現代建築為主，石庫門舊建築為輔，建成了總樓面面積達25,000平方米的購物、娛樂、休閒中心；北里以保留石庫門舊建築為主，化身成多家高級消費場所及餐廳，充分展現國際元素，如今它已成為具有國際知名度的聚會場所，也是中國房地產區域改造的經典案例。項目不僅自身成為上海的城市名片，更帶動了整個太平橋片區的土地升值與商業繁榮。作為瑞安集團對太平橋新天地社區持續二十餘年舊改的最後一塊拼圖，太平橋122地塊（翠湖天地六期）開盤當日即售罄，刷新中國億級豪宅日光紀錄；而瑞安集團對太平橋52公頃舊城的整體規劃改造，打造出融合居住、商業等功能的高質量城市中心綜合社區，進一步見證了該片區的價值躍升與繁榮發展。
廣州永慶坊採取“繡花式”微改造手法，保留原有建築的輪廓和嶺南建築民居的空間肌理，引入非遺街區與新產業，成功吸引年輕人回流，解決老城區“空心化”問題──改造後的永慶坊日均人流量增至1萬人次，商舖出租率升至95%，不僅成為文藝青年青睞的打卡新地標，更作為廣州市首個城市更新微改造項目，探索出“政府主導、市場運作、居民參與”的更新模式，為全國多個城市更新項目作出啟示。珠海北山則堅持“修舊如舊”，七百八十多年歷史的古村落經活化改造走向國際。
這些案例的共同啟示是：舊區重建註定是一場硬仗，涉及複雜的利益博弈、漫長的談判周期和巨大的前期投入。但只要方向正確、方法得當，回報同樣巨大──不僅是經濟上的，更是城市面貌、居民生活質素和社區活力的全面提升。
商圈不能靠單兵作戰
談到社區商業振興，社會上常有一種聲音：引入幾家網紅店、開幾間特色咖啡館，社區就有救了。這種想法顯然過於理想化。
澳門不缺有想法的年輕創業者，但單靠一兩家網紅店單打獨鬥，無法改變整個街區的生態。一間充滿文藝氣息的咖啡館開在破舊的唐樓之下，能吸引的客流極其有限；一間手作小店夾雜在五金行與劏房之間，再好的產品也難以突圍而出。社區商業的競爭力，從來不是靠個別店舖支撐的，而是靠整個商圈的環境、業態組合和消費體驗。
成功的社區商圈，背後都有專業的團隊在營運。上海新天地由瑞安房地產統一規劃，從業態佈局到品牌引入，從公共空間設計到活動策劃，全部由專業商業地產團隊操盤，作為初代開放式公園商業，它兼具社區、公園屬性，始終保持國際化特質，還曾作為上海國際花展主會場之一，持續探索商業形態的進化。廣州永慶坊同樣引入了萬科旗下的商業營運團隊，對整個片區進行系統性的業態規劃和品牌管理，依託政府定規則、企業做營運、居民能參與的模式，從危舊房集中區變身年客流超2,000萬人次的4A級景區，二○二四年街區營業額突破2億、同比增長30%，成為廣州舊城微改造的文化新地標，住建部二○二五年將其列入全國城市更新典型案例向全國推廣。觀塘裕民坊的重建，則由市建局統籌，與商業地產開發商合作，確保建成後的商業空間具備持續營運能力。
反觀澳門，現有的社區商業幾乎完全是“自發生長”的狀態。業權分散在數百個小業主手中，誰租得起就租給誰，沒有業態規劃，沒有質量把控，沒有統一的街區形象。結果就是：五金店、便利店、藥房、茶餐廳隨意混雜，既沒有消費動線，也沒有體驗感可言。偶爾有一兩間用心經營的小店冒出來，也很快被淹沒在雜亂的街區環境中。
因此，舊區重建不能只蓋樓，更要引入有經驗的商業地產團隊參與規劃和營運。從項目設計階段就考慮業態組合，明確這個片區要做甚麼──是社區生活中心、是文化消費目的地、還是旅客體驗區？不同的定位決定了不同的建築形態、品牌組合和營運模式。建成後，由專業團隊統一招商、統一管理、統一推廣，確保整個商圈作為一個整體對外競爭，而不是讓每間店舖各自為戰。
當然，這並非是要排斥本地中小企業。恰恰相反，專業的商圈營運能夠為中小企提供更好的經營環境──統一的街區形象帶來穩定的客流，合理的業態規劃避免同質競爭，公共空間的設計製造消費場景。中小企需要的不是一張優惠券，而是一個值得駐足的街區。
先做能做的事：收購物業 積小勝
為大勝
推動舊區重建，最務實的第一步便是收購物業，推動居民逐步騰退。
以祐漢新邨為例，該片區樓齡普遍超過四十年，環境逼仄，消防隱患突出，業權相對集中，居民重建意願強烈，具備整片拆卸重建的條件。特區政府完全可以先選定一棟或幾棟條件最成熟的樓宇，以具有市場競爭力的價格向業主收購單位。收樓是一項需要時間與耐心的系統工程，離不開與一戶戶業主的溝通協商。但只要啟動了，就邁出了第一步。
有人會問：收購幾棟樓，能解決甚麼問題？答案是：解決的不僅是物理空間的問題，更是心理預期的問題。當第一戶居民拿到合理的補償款，搬進寬敞安全的新居所，這個消息會在整個片區傳開。其他業主會看到，重建不是空頭支票，而是實實在在的改善。參與的意願會隨之提高，收購的進度會隨之加快。積小勝為大勝，一步一個腳印。
初步估算，以祐漢新邨約三千個住宅單位為例，參考二○二四年第四季黑沙環及祐漢區現貨住宅每平方米57,983澳門元的平均價格，若以每個單位約三百萬澳門元的基準收購，總投入約九十億澳門元。相對於澳門特區政府的財政儲備，這筆投入完全在可承受範圍之內。這筆資金並非“消耗”，而是一筆高回報的戰略投資──近百億資金將直接流入數千個本地家庭，迅速轉化為居民的可支配收入，帶動零售、餐飲、服務業的消費回升，為社區經濟注入久違的“活水”。
經濟低迷 恰是動手時機
過去幾屆特區政府對舊區重建多有遲疑，始終難邁開步伐。原因不難理解：業權分散、補償標準、安置方案、城市規劃，每一環都是難啃的硬骨頭。加上過去經濟繁榮時期，社會缺乏“非改不可”的緊迫感，計劃一拖再拖。
當前的經濟低迷環境，恰恰是推動舊區重建的最佳時機。建築成本相對下降，正是以較低成本啟動大型項目的窗口期；居民切身感受到商圈衰落，對改革的接受度自然提高；重建本身即經濟刺激──帶動建築、設計、法律、金融等上下游產業鏈，創造大量本地就業機會。
這是一個“一石多鳥”的戰略舉措。它既能直接向居民部門注入購買力，又能盤活土地資源優化城市功能，還能為澳門的長遠發展騰出寶貴空間。這比任何短期消費推廣活動都更具根本性與長效性。
結語：信號先行 行動跟上
筆者並非在描繪一幅遙不可及的藍圖，而是想說：即使舊區重建無法一蹴而就、全面鋪開，特區政府也應盡早向社會傳遞一個明確信號──這件事已納入議程，並已啟動行動。
這個信號不需要等到萬事俱備才發出。它可以是一個試點的啟動，可以是一棟樓宇的收購，也可以是一份公開的時間表。關鍵在於讓居民看到方向，讓市場看到預期，讓整個社會知道：澳門不會繼續“吃老本”，而是正在為未來佈局。
拱北的蝶變證明了商業重建項目的經濟效應。觀塘的蛻變證明了老區更新的社會價值。新天地、永慶坊的成功證明了舊區活化的文化魅力。澳門不缺案例可循，不缺財政實力，不缺社會共識──缺的只是邁出第一步的決心。
先啟動物業收購，先推動居民騰退，先邁出至關重要的第一步。要讓全社會知道：這一天，已經開始倒數。
山 鷹
