都更徵購制度先保障業主權益

非居住不動產優先置換

“都更法律制度”公開諮詢議員專場上，議員梁孫旭關注徵購制度能否保障業權人利益。

法務局法律草擬二處處長梁穎妍指，徵購是政府最後的介入手段，不會隨便使用；即使反對重建的業權人最終仍未能與政府達成共識，該制度都會予以業權人適當的保障，包括合理、及時的賠償，業權人對於任何仲裁裁決不服，亦可提起司法上訴。

梁孫旭認為，保障小業主的制度不夠完善，其中，現金及津貼補償或會出現“賤價”，影響小業主權益；徵收制度亦未有提及如何保障反對重建的業權人。

符合條件才徵購

議員區錦新則關注重建樓宇業權人有否需要分擔費用；非居住用途的不動產補償，除文本建議的現金補償及額外津貼外，會否有其他形式的補償，如“舖換舖”等。

梁穎妍回應指，文本有提及徵購是最後的介入手段，必須符合前提條件和法律條件才可啟動徵購；且徵購必須滿足最低業權百分比，即大部分業主已同意重建；至於餘下不同意的業主，執行主體都要用盡所有方法與他們達成共識。

若最終仍沒有共識，文本亦建議參考其他地方制度和本澳現有的公共徵收制度，於未來都市更新引入徵購制度，解決相關個案。

申訴機制保權益

業主即使不同意重建，都確保能有法律給予足夠的保障，並獲得合理、及時的賠償，程序上亦有充分參與權，對於任何決定不滿，有充分的申訴機制，故徵購制度是能好好保障不同意重建的業權人利益。

法務局長劉德學補充，收集業權比例過程是雙方市場化原則，不存在強買強賣，文本提及樓換樓、現金賠償等方式，其大原則也是充分、合理、及時保障業權人利益。

劉德學表示，因應土地條件不同，樓宇重建後利益如何分享和承擔，需要社會共識，因為有些區域具備條件於重建後提高地積比例，而有些區域不能，不排除會有業權人互相攀比情況。

政府財政難承受

他希望在法案中有原則性框架規定，日後可更靈活操作，又稱政府財政承受能力不可能承擔都更所有工作。

劉德學指出，對於非居住用途的不動產，目前是有現金補償及津貼補償兩種方式，將來的大原則方向是“以物換物”的置換方式，即如寫字樓、酒店等非居住用途的不動產被拆除，重建後有相同用途的大廈或單位會“以物換物”，若沒有相應用途的建築物，則會以文本建議的現金補償方式，補償業權人。